营口市人大常委会关于建立健全物业管理

体制加强物业管理工作的决定

（ 2007 年 3 月 29 日营口市第十三届人大常委会

第三十次会议通过）

为了全面加强和完善城市物业管理，保障城市物业合理使用，维护广大业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，就建立健全物业管理体制，加强物业管理工作，作出如下决定：  

（一）理顺管理体制，健全管理机构

1 、成立营口市物业管理领导小组。领导小组要认真贯彻执行上级有关城市物业管理法律法规和有关规定；制定我市城市物业管理发展规划；制定、修改和完善我市物业管理办法和实施细则；研究、制定促进我市物业管理发展的相关优惠政策；定期或不定期召开领导小组全体成员会议，及时研究和解决物业管理中的重要事项和存在的主要问题。

领导小组下设物业管理办公室，办公室的级别、人员和内设机构要适应工作需要，办公经费应予保证。其主要职能是：拟定我市物业管理方面的规范性文件，履行物业主管部门授权或委托的有关管理职能，指导、协调各市（县）区及相关部门和单位搞好物业管理。

2 、站前、西市两区成立物业管理办公室。其主要职能是：履行物业主管部门授权或委托的管理职能；对辖区内物业管理企业资质年检进行初审；依据有关规定对辖区内物业企业服务收费定级和住宅维修资金的使用进行初审；负责本辖区内旧住宅小区的治理改造；负责监督辖区内物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；对不具备物业管理条件的住宅小区，指导街道办事处、社区实施自助式管理；负责受理辖区内业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传。站前、西市两区物业管理办公室的人员编制、办公经费，应于 2007 年内予以落实。

3 、街道办事处和社区要有分管领导和专门人员负责，协助市、区两级物业管理办公室抓好辖区内的物业管理工作，负责组织、指导住宅小区建立业主委员会，充分发挥业主委员会的作用。

（二）切实加强物业管理工作

在建立健全物业管理体制的基础上，市政府和市、市（县）、区物业管理部门要利用三年左右时间，切实抓好物业管理工作，使我市物业管理水平上一个新档次。

1 、要加大旧小区改造力度，解决好历史遗留问题。 市政府要多方筹措改造资金，把旧小区改造列入每年为群众办的实事工程之中，分期分批完成旧小区改造。在抓好旧小区改造的基础上，对摊入售房成本、被开发单位擅自出租出售的公共设施用房归属问题，进行产权认定，物归原主，切实维护广大业主的利益。

2 、要依法规范物业市场，实现建管分离。 要全面放开、依法规范物业管理市场，扭转部分住宅小区建管不分的被动局面。要引导和规范物业企业实现独立经营、自负盈亏、公平竞争、优胜劣汰。要对现有的物业企业进行清理整顿，对服务质量差、业主意见大的要取消其经营资质。同时，对全市住宅小区实行分级管理，对具备物业管理条件的小区实行规范的物业管理，对不具备物业管理条件的小区，由街道办事处和社区组织业主实行自助式管理，使我市小区物业管理达到全覆盖，不弃管。

3 、要依法建立小区业主委员会。 各街道办事处、社区在指导小区组建业主委员会时，要严格按照国务院《物业管理条例》和《营口市城市住宅区物业管理实施细则》规定的程序，召开全体业主大会，本着公开、公平、公正的原则，依法选举产生小区业主委员会。对工作不负责，作用发挥不好的业主委员会，要及时调整和改选。

4 、要下力量对住宅专项维修资金进行清缴。 要利用行政、法律等手段对开发商陈欠的维修资金进行清缴。对挪用、占用、不合理使用维修资金的行为要追究其法律责任，保证房屋修缮资金归集到位，维护广大业主的切身利益。

5 、要加大对物业管理费的收缴力度。 要大力宣传物业管理法律法规，使广大业主树立物业服务是商品，买商品要缴费的观念。物业企业要提高服务质量和服务标准，用优质服务赢得业主的信赖。对无正当理由拒不缴费的业主，要通过说服教育、公开曝光、下达支付令、申请法院强制执行等手段促使其及时缴费。

市政府要积极探索和认真总结物业管理工作经验，全面提高我市的物业管理水平。